Les différents types de contrats de construction de logement

Beaucoup de personnes souhaitent accéder à la propriété d'un logement neuf. Il existe plusieurs types de contrats pour faire construire son logement. Les consommateurs ont beaucoup de mal à s'y retrouver. Pourtant il est important de connaître les différences entre ces contrats car la protection du consommateur varie fortement selon le type de contrat signé. Les professionnels cherchent parfois à brouiller les pistes, d'où les difficultés fréquemment rencontrées par les consommateurs. Décryptage.

Les contrats spéciaux protecteurs du consommateur

Il s'agit des contrats strictement réglementés afin de protéger le consommateur : mentions obligatoires dans le contrat, règlement du prix en fonction de l'avancement des travaux, garanties spécifiques.

Le consommateur maître d'ouvrage charge un constructeur de lui édifier une maison sur un terrain qui lui appartient. Ce type de contrat doit impérativement être signé lorsque le constructeur fournit les plans de la maison ou prend en charge l'essentiel des travaux. Le consommateur bénéficie d'une protection forte avec la garantie de livraison à prix et délais convenus. Le professionnel qui ne respecte pas ses obligations encourt des sanctions pénales (par exemple s'il exige des paiements anticipés).

On distingue 2 sortes de CCMI :

Le CCMI avec fourniture du plan

C'est le CCMI le plus fréquent. Le constructeur propose différents modèles de maisons. Le consommateur fait réaliser sa maison selon le plan proposé par le constructeur. Le prix, forfaitaire et définitif, sera réglé par fractions à mesure de l'avancement des travaux.

Le CCMI sans fourniture du plan

Le consommateur passe un contrat avec une entreprise pour des travaux portant au moins sur un ensemble constitué par le gros œuvre, la mise hors d'eau et hors d'air. Attention! Pour tenter de contourner la loi et priver le consommateur de la protection du CCMI, certains constructeurs trouvent des subterfuges. Ils proposent parfois au client de contractualiser avec une autre entreprise pour la mise hors d'air. D'autres ont eu l'idée de créer plusieurs sociétés juridiquement indépendantes qui concluent des contrats séparés pour chacun des lots (gros œuvre, toiture, pose des portes et fenêtres). En fait c'est la même entreprise qui se cache derrière ces sociétés.

Dans ce cas, le consommateur qui désire acquérir un logement n'est pas propriétaire du terrain avant l'opération. Dans ce type de contrat, le vendeur a l'obligation de construire.

La forme de vente d'immeuble à construire la plus courante est la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le consommateur achète un appartement sur plans. Le prix est payé par fractions à mesure de l'avancement des travaux, selon un calendrier fixé par la réglementation. Le vendeur doit fournir une garantie financière d'achèvement de l'immeuble ou de remboursement des versements. Le contrat de vente est conclu par acte notarié (comme toutes les ventes immobilières). Il comporte des mentions obligatoires. La vente est généralement précédée d'une réservation, qui fait l'objet d'un contrat préliminaire, également réglementé.

Le contrat de promotion immobilière est un mandat par lequel le maître d'ouvrage confie à un promoteur la réalisation globale d'un immeuble, c'est-à dire la construction ainsi que tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières. Le mandat signifie que le promoteur représente le maître d'ouvrage et agit pour le compte de ce dernier. C'est le promoteur qui obtient le permis de construire, passe les contrats avec les entreprises, réceptionne les travaux, etc. Le promoteur assume tous les risques techniques et financiers de la construction.

Les contrats à contenu libre

En signant des contrats non réglementés, le consommateur ne bénéficie pas du régime protecteur accordé par les contrats précédents (par exemple la garantie de livraison à prix et délais convenus du CCMI). Le contrat est négocié librement. Le maître d'ouvrage bénéficiera seulement après coup du régime de responsabilité et garanties des constructeurs (garantie décennale, etc.).

Pour construire sa maison, le consommateur maître d'ouvrage va confier à des artisans des différents corps de métier le soin de réaliser les travaux, moyennant rémunération. L'entrepreneur est indépendant (il n'est pas lié au maître d'ouvrage par un contrat de travail). Le contrat d'entreprise peut être choisi seulement si la loi n'impose pas un contrat réglementé (comme le CCMI).

Le consommateur qui veut faire construire une maison peut confier différentes missions à un maître d'œuvre ou à un architecte. Il s'agit en particulier pour le maître d'œuvre de réaliser des plans personnalisés, d'établir des devis descriptifs des travaux, de prêter assistance au consommateur pour les marchés de travaux avec les entreprises. Mais le consommateur choisit librement les entreprises qui effectuent les travaux de construction et conclut les marchés de travaux avec elles.

Certains professionnels (maîtres d’œuvre, bureaux d’études ou entreprises du bâtiment) se présentent dans leurs publicités comme des constructeurs de maisons individuelles, supposés prendre en charge l'ensemble des opérations de construction.

Il se peut qu'ils exercent effectivement une véritable activité de constructeurs de maisons individuelles au sens de la loi. Mais ils ne signent pas de CCMI pour échapper à leurs obligations. Ils font signer un contrat de maîtrise d'œuvre ou d'entreprise.

Dans d'autres cas ces "faux constructeurs" n'assument qu'une partie des opérations et restent en dehors du champ du CCMI.

Les consommateurs doivent dons être très vigilants pour ne pas être victimes de ces pratiques.

Se renseigner AVANT de signer

On voit que dans le secteur de la construction il n'est pas simple pour le consommateur de s'y retrouver. Les litiges sont très nombreux. Vous avez intérêt à vous renseigner AVANT de signer. N'hésitez pas à consulter votre association de consommateurs CLCV.