Achat immobilier : comment estimer le juste prix ?
Au sommaire
Informez vous sur les prix du marché immobilier
Nécessité de bien connaître les spécificités du bien
La valeur d'un bien dépend de ses caractéristiques physiques
A saisir! Coup de cœur! Vous avez probablement vu ces expressions dans les annonces immobilières. Avec les prix exorbitants de l'immobilier, il est fortement déconseillé d'acheter un logement sur un coup de cœur. Bien au contraire, il faut se renseigner soigneusement, par soi-même, avant d'acheter. Aujourd'hui il est possible de trouver beaucoup d'informations sur internet. Nous vous proposons quelques pistes pour vous aider à estimer le "juste prix" (en tout cas le prix acceptable compte tenu de votre budget).
Informez vous sur les prix du marché immobilier
On peut consulter de nombreuses annonces immobilières sur les sites internet. Elles sont publiées soit par des professionnels (agences, notaires) soit par des particuliers qui vendent leurs biens en direct. Cela donne déjà une idée du nombre de biens en vente dans le secteur qui vous intéresse. S'il y en a beaucoup, les acheteurs potentiels auront plus de marge et de temps pour se décider et négocier.
Le prix affiché dans les annonces est généralement supérieur à celui auquel le bien trouvera acquéreur. Pour connaître les prix réels des biens qui ont été vendus, il existe des sites spécialisés accessibles depuis peu aux consommateurs. Il faut les consulter pour avoir une idée du prix du marché dans la zone que vous recherchez.
Le site gouvernemental Etalab
La Direction générale des Finances publiques a désormais l'obligation de rendre accessibles au public les valeurs des biens vendus (depuis la loi "ESSOC" du 10 août 2018). Elle publie sur un site dédié les informations sur les mutations (ventes, etc.) intervenues au cours des cinq dernières années. Il y a deux publications par an, en avril et octobre.
Les biens ayant fait l'objet de transactions figurent en bleu sur la carte. En cliquant sur l'un d'eux (il devient rose), vous voyez apparaitre différentes informations : le prix, la date de la vente, le type de bien, l'adresse...
Les sites des notaires
On ne peut pas acheter un bien immobilier en France sans passer chez le notaire. Par conséquent nul n'est mieux placé pour connaitre les prix de vente.
Les notaires publient un baromètre immobilier. Il indique les niveaux et tendances des prix des logements pour chaque département.
Vous obtiendrez des informations à un niveau plus fin (ville, quartier) sur le site immobilier notaires, onglet Prix de l'immobilier.
Nécessité de bien connaître les spécificités du bien
Une fois que vous avez une idée du prix du marché, cela vous donne simplement une tendance. Les prix varient fortement en fonction des caractéristiques physiques et juridiques de chaque bien (que nous détaillons ci-dessous).
Vous devrez donc nécessairement chercher à obtenir un maximum de renseignements pour bien estimer le prix. Posez toutes les questions utiles, pour obtenir des réponses claires et précises. Si possible, essayez de vérifier par vous-même (et d'obtenir si besoin des justificatifs). Ne vous fiez pas aux affirmations du vendeur et de l'agent immobilier, qui vous présenteront spontanément les avantages (parfois surévalués) et pas les inconvénients.
La valeur d'un bien dépend de ses caractéristiques physiques
Vous allez effectuer une première visite. Nous vous conseillons de faire une vidéo à l'intérieur des locaux et à l'extérieur (en respectant le droit à l'image des biens et des personnes ainsi que la vie privée). La caméra de votre portable sera un outil précieux. Ne vous contentez pas de faire des photos (vous pourrez extraire des photos à partir de la vidéo). En visionnant la vidéo après la visite, vous verrez tous les détails qui auraient pu vous échapper sur place (traces d'humidité, etc.).
La situation et l'emplacement
Le prix varie beaucoup en fonction de la ville, du quartier, de l'environnement (attention aux nuisances, au bruit, etc.), de la proximité d'équipements publics, commerciaux, moyens de transport…
Certains éléments peuvent augmenter la valeur (une belle vue par exemple, mais elle n'est pas garantie "imprenable" à vie…).
Informez vous sur les projets envisagés dans le quartier et dont la réalisation impactera le cadre de vie des habitants (travaux à proximité par exemple).
Les photos aériennes et cartes donnent une bonne vision d'ensemble. Il suffit de taper une adresse sur un site comme géoportail pour accéder à de nombreuses données et visualiser le quartier et les bâtiments en 2D ou 3D.
La surface
Pour les logements en copropriété, on doit vous indiquer la superficie, calculée selon des règles précises (mesurage dit "loi Carrez").
Pour les logements hors copropriété, la superficie n'est pas garantie, ce qui permet d'entretenir le plus grand flou. Nous vous conseillons d'être très vigilant, surtout quand on vous fait miroiter un fort potentiel d'aménagement… Mesurez la hauteur sous plafond des espaces présentés comme "aménageables". Demandez à voir les plans de la construction. Comparez la surface annoncée avec celle mentionnée dans le diagnostic de performance énergétique.
Quand on parle de prix du marché, il s'agit souvent d'un prix au mètre carré. Mais le prix n'est pas rigoureusement proportionnel à la superficie. Un studio coûte plus cher au m² qu'un grand appartement.
Il faut également tenir compte de la distribution des pièces, de l'agencement. Attention aux biens qualifiés d'atypiques.
Vérifiez qu'il y a un garage, un parking privé, même si vous n'en avez pas besoin dans l'immédiat (l'absence de place de stationnement peut s'avérer pénalisante pour une revente ultérieure).
La qualité, les équipements
Le prix varie en fonction de la qualité architecturale, des matériaux utilisés, des éléments d'équipement et de confort, etc.
La vétusté
Renseignez vous sur l'âge de la construction. Les normes de construction ont évolué (réglementation thermique entre autres). Mais il existe des constructions anciennes qui résisteront mieux dans le temps que les plus récentes…
L'état d'entretien est très important. Un bien non ou mal entretenu se dégrade, et donc se déprécie. Un crépis récent peut masquer des fissures, des peintures fraiches peuvent recouvrir des traces d'humidité... Vous devrez évaluer (si possible avec l'aide d'un professionnel) l'importance des réparations à effectuer, dont le coût peut s'élever rapidement.
Les diagnostics obligatoires
N'attendez pas la signature du compromis de vente pour découvrir le dossier de diagnostic technique (article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation). Il comprend des informations essentielles à la connaissance du bien. Demandez-le au vendeur dès qu'il est établi, étudiez-le attentivement et renégociez le prix en prenant en compte le coût des travaux de réparation.
Attention aussi à l'installation d'assainissement non collectif (ANC), qui peut générer des coûts importants, dénoncés depuis longtemps par la CLCV.
Ne négligez pas les aspects juridiques
La situation juridique du bien peut être plus ou moins compliquée. Les différentes contraintes peuvent diminuer la valeur du bien. Sans entrer dans les détails ni être exhaustif, nous vous donnons ici quelques pistes.
Logement libre ou occupé
Si le logement est occupé, il faut tenir compte des règles protectrices de l'occupant en fonction de son statut (bail d'habitation, etc.).
Urbanisme
Vérifiez que les travaux exécutés par le vendeur ont bien fait l'objet de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT).
Il existe de nombreuses règles et servitudes d'urbanisme. Elles sont très contraignantes et peuvent entraver vos projets d'extension ou de modification des locaux. Renseignez vous auprès du service d'urbanisme de la mairie. Vous pouvez généralement consulter le plan local d'urbanisme sur le site internet de la commune. Certaines villes délivrent directement en ligne une note de renseignements d'urbanisme à toute personne intéressée. C'est le cas à Montpellier. Il suffit d'indiquer l'adresse et vous obtenez la liste des dispositions applicables.
Contraintes et charges diverses
Un immeuble peut être grevé de servitudes (par exemple de passage) qui affectent son utilisation (et donc sa valeur).
Si le logement est soumis au régime de la copropriété, cela implique des contraintes et des charges, de plus en plus élevées. C'est vrai aussi, à un moindre degré, pour les lotissements.
Pensez aussi aux relations avec les voisins : mitoyenneté, arbres, empiètement sur le terrain d'autrui, litiges éventuels…
Ne négligez pas les impôts locaux (taxe foncière, souvent élevée).
N'oubliez pas les frais de la transaction
Les frais d'agence
L'annonce immobilière doit préciser le prix de vente du bien et à qui incombe le paiement des honoraires de l'intermédiaire (arrêté du 10 janvier 2017). Lorsque les honoraires de l'agence sont à la charge de l'acquéreur, le prix est exprimé à la fois honoraires inclus et honoraires exclus (valeur du bien lui-même), complété par la part des honoraires en pourcentage de la valeur du bien. Vu les prix des biens, les honoraires sont très élevés. Le bien peut être vendu par plusieurs agences et parfois aussi en direct par le propriétaire. Comparez lez tarifs et essayez de négocier les frais d'agence.
Les "frais de notaire"
Ce qu'on appelle improprement frais de notaire représente pour partie la rémunération du notaire (émoluments et débours), mais surtout des taxes (droits d'enregistrement en tête), collectées par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités. Les taxes varient selon les départements. Pour avoir une estimation, consultez le site immobilier.notaires.fr/ onglet Calculs immobiliers (calcul de frais d'achat).
En conclusion, soyez très prudent avant de vous engager. Un agent immobilier cherchera à vous faire signer au plus vite une offre d'achat puis un compromis de vente. Ne vous précipitez surtout pas !